前回までのお話で、マンションを決定し売買契約を終わらせる話までしました。
目次
リノベーションの融資について
はじめに
なぜ銀行にお金を借りるのか？
何千万もお金持ってないです！
頭金は４００万しかないのでその他は全て銀行融資に頼ります。
利息なんてもったいないから本当は全額キャッシュで払いたいですよ。
でもそんなことできるのは一部の裕福な方だけです。
リノベーションの融資のかたち
中古のマンションを買ってリノベーションをする場合、融資のかたちは２つあると思います。
この場合、マンションの購入もリノベーションも銀行から融資をしてもらうとします。
リノベーション融資 １番目のかたち
中古マンション購入のための融資とリノベーションの融資の2本立てでいく形です。
うちはこの形にしたんですが、単純にローンを２つ組む形です。
まず中古マンション分の融資を行います。
この融資の返済はすぐに始まります。
中古マンション融資を返済しながらリノベーションを行っていきます。
そしてリノベーションが完了したらその分の融資を行い、その分の返済が始まります。
新築マンションと違ってマンションを買うタイミングとリノベーション代金を支払うタイミングが数ヶ月ずれてしまうので、このような形になってしまいます。
中古マンションの代金を支払わずにリノベーションを行うことは不可能です。
売買契約を済ませ引渡しを行い所有権を移転してからリノベーションを着工します。
そうじゃないと他人の家をリノベーションしてしまう事になります。
リノベーションが終わった段階で、やっぱり売るのやめたなんて言われたら大変です。
ですので流れは下のようになります。
簡単な流れ
- マンション・リノベーション融資のための銀行審査
- マンション売買契約
- マンション金銭消費貸借契約
- マンション融資・引渡し・所有権移転
- リノベーション請負契約
- リノベーション金銭消費貸借契約
- リノベーション融資・引渡し
２番目のかたち
中古マンション購入のための融資とリノベーションの融資を１本にする形です。
いやいや、さっき中古マンションの代金を払わずにリノベーションできないって言ったじゃないか！って思いますよね。
仕組みを説明しますね。
中古マンションの融資をAとし１,０００万円。
リノベーションの融資をBとし１,０００万円。
とします。
支払いのタイミングは１番目の形と同じなので、まず融資A１,０００万円が発生します。
そして融資B１,０００万円が発生しますがその時に、新たに融資Cとして１,０００万円プラスします。
そのプラスした融資Cで融資Aを返済してしまいます。
すると残るのは融資B１,０００万円と融資C１,０００万円の合計２,０００万円となります。
こ
のような融資Aを「つなぎ融資」と言います。
しかし融資Aは利息もなく借りれるわけではなく、つなぎ融資の利息がかかります。
通常の住宅ローンの金利より高く設定されてる場合が多いです。
だったら１番目のパターンの方が利息で得するじゃないかと思いますよね。
でもよく考えてください。
あなたは今賃貸住宅に住んでいて家賃を払っています。
そして中古マンションを買ったのでその分の返済も始まります。
リノベーションが終わり引越しするまで、支出が一時的に増えるんです。
それはちょっと大変だ。
という人がつなぎ融資を利用すればいいと思います。
多少利息は多くなりますが、リノベーションをしている間の返済はありませんので。
リノベーションの融資してもらう銀行の決め方
北海道にいるとメガバンクを使うという発想になかなかなりません。
何せ店舗が道内に１店舗とかです。
それであれば地銀を使おうと思ってしまいます。
地方銀行
北海道で言うと、北洋銀行、北海道銀行あたりですね。
この２つはリノベーション業者Mも提携していて優遇金利があるとのこと。
ネット銀行
住信SBIネット銀行、ソニー銀行、楽天銀行あたりでしょうか。
１２、３年前一戸建を建てた時は、住信SBIネット銀行を利用しました。
地方銀行とネット銀行の比較
地方銀行のメリットとデメリット
メリット
- 店舗数とATMが多いので何かあった時に便利
- 業者Mが提携しているので、色んなことを代理でやってもらえる。
デメリット
- ネット銀行より金利が若干高い
- ネット銀行より手数料などが高い
ネット銀行のメリットとデメリット
メリット
- 金利が低い
- 手数料が安い
デメリット
- 店舗がないので問い合わせは全てメールか電話
- 店舗がない分すぐには対応してもらえない事が多い
とにかく月々の支払いを少なくしたいのであればネット銀行一択だと思います。
手続きや問い合わせなどに不安を抱えている方は、地方銀行を選んだ方が安心して生活できると思います。
我が家の決断
うちは北洋銀行を選びました。
月々の支払いや総支払額を考えると間違いなくネット銀行なんですが。
共働きのためなかなか動けないので、業者Mの営業Aさんが動いてくれると助かることと、妻の会社は北洋銀行がメインバンクのため何かと便利だろうということで。
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