リノベーション

【10】北海道のリノベーションを成功させる!マンション引渡しの流れを説明。

前回はリノベーション物件の購入のための金消契約のお話をしました。

リノベーションの記事一覧です。

リノベーション

2020/4/23

【1】北海道のリノベーションを成功させる!一戸建てとマンションのメリット・デメリットを考える

目次1 住宅購入を決めたきっかけ1.1 現在の状況1.2 きっかけ2 一戸建かマンションか検討する2.1 はじめに2.2 一戸建2.2.1 一戸建てのメリット2.2.2 一戸建のデメリット2.3 マンション2.3.1 マンションのメリット2.3.2 マンションのデメリット3 一戸建とマンションどちらにするか決断3.1 場所から考える3.2 経済的なことから考える3.3 リノベーションの登場4 リノベーション 住宅購入を決めたきっかけ 現在の状況 2019年2月現在、自分39歳、妻41歳。 自分は会社員(現 ...

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リノベーション

2020/4/2

【2】北海道のリノベーションを成功させる!施工会社をどうやって決めるのか詳しく説明する。

前回の話で、業者に資料請求をしたところまで話しました。 前回のお話 ①一戸建てかマンションか 目次1 リノベーションをお願いする業者を決める1.1 資料を見てみる1.1.1 資料到着1.1.2 Mという会社1.1.3 費用1.1.4 施工事例1.2 家族会議1.2.1 資料を見た二人の感想1.2.2 決める上でプラスになったこと1.3 決断 リノベーションをお願いする業者を決める 資料を見てみる 資料到着 資料請求を業者Mのホームページから行って2日ほどで資料が郵送されてきました。やはり、建築関係の資料は ...

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リノベーション

2020/4/2

【3】北海道のリノベーションを成功させる!担当営業が悪いと良いリノベーションはできない。

前回のお話で、資料請求し連絡。営業と会うことになる。 前回までのお話 ①一戸建てかマンションか②建築会社の選定 目次1 営業さん1.1 こちらが求める物1.2 いざ対面1.2.1 営業さんの印象2 いざ本題へ2.1 説明2.2 要望2.2.1 物件探し2.2.2 物件の条件3 1回目の打ち合わせの感想4 営業Aさんの仕事は早い 営業さん こちらが求める物 私は営業さんに求める物があります。それは 決めつけないで親身になってこちらの希望を叶えようとしてくれる人 です。 よく、これはこういう方法しかないのでで ...

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リノベーション

2020/4/2

【4】北海道のリノベーションを成功させる!中古マンション探しと内覧

前回のお話で、営業Aさんより物件がいくつかあったので内覧しませんかとお話をいただきました。 前回までのお話 ①一戸建てかマンションか②建築会社の選定③営業さんとの対面 目次1 マンション内覧1.1 物件①1.1.1 立地1.1.2 建物外観1.1.3 共用部1.1.4 居室内1.1.5 駐車場1.1.6 値段1.1.7 感想1.2 物件②1.2.1 立地1.2.2 建物外観1.2.3 共用部1.2.4 居室内1.2.5 駐車場1.2.6 値段1.2.7 感想 マンション内覧 2019年4月17日、いよいよ ...

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リノベーション

2020/4/2

【5】北海道のリノベーションを成功させる!リノベーション用の中古マンションを内覧する

前回のお話で、2件中古マンションの内覧をしました。 前回までのお話 ①一戸建てかマンションか②建築会社の選定③営業さんとの対面④リノベーション物件探し・内覧 目次1 内覧1.1 3件目1.1.1 立地1.1.2 建物外観1.1.3 共用部1.1.4 居室内1.1.5 駐車場1.1.6 値段1.1.7 感想1.2 営業の意見2 内覧を終えて2.1 夫婦二人の心3 まとめ 内覧 2件の内覧が終わり次は最後の内覧になります。 3件目 次は最後の3件目の内覧です。 立地 まずは場所。希望のN駅隣H駅から徒歩5分。 ...

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リノベーション

2020/4/2

【6】北海道のリノベーションを成功させる!リノベーション用の中古マンションを決定する

前回までの記事で、3件のマンションを内覧するところまでお話ししました。 目次1 リノベーション物件探し1.1 物件探しはスピード勝負1.1.1 夫婦の考え1.1.2 なぜスピード勝負?1.2 リノベーション物件選定1.2.1 物件をふるいにかける1.2.2 リノベーション物件を押さえてもらうため連絡2 リノベーション物件選びの極意2.1 事前共有2.1.1 夫婦間の感覚の共有2.1.2 優先順位2.2 運命とタイミング リノベーション物件探し 物件探しはスピード勝負 夫婦の考え 私と嫁っち二人で「atho ...

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マンション探し

リノベーション

2020/4/2

【7】北海道のリノベーションを成功させる!マンションの売買契約の流れ

前回までのお話で、3件物件を内覧し1つの物件に決めたことをお話ししました。 目次1 リノベーション物件の決め方のコツ2 リノベーション物件の売買契約に向けて2.1 大まかな流れ2.2 リノベーション用マンションの値段交渉2.3 マンションの仲介業者3 リノベーション用マンションの売買契約3.1 調印式4 最後に4.1 売買契約のまとめ リノベーション物件の決め方のコツ 物件を決める上で大切な事 条件の優先順位を決めておく 100%満足できる物件はない 管理体制が大丈夫か 物件との出会いはタイミング リノベ ...

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リノベーション

2020/4/2

【8】北海道のリノベーションを成功させる!銀行の決め方と融資の流れ

前回までのお話で、マンションを決定し売買契約を終わらせる話までしました。 目次1 リノベーションの融資について1.1 はじめに1.2 リノベーションの融資のかたち1.2.1 リノベーション融資 1番目のかたち1.2.2 2番目のかたち2 リノベーションの融資してもらう銀行の決め方2.1 地方銀行2.2 ネット銀行2.3 地方銀行とネット銀行の比較3 我が家の決断 リノベーションの融資について はじめに なぜ銀行にお金を借りるのか? 何千万もお金持ってないです! 頭金は400万しかないのでその他は全て銀行融 ...

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リノベーション

2020/4/2

【9】北海道のリノベーションを成功させる!金銭消費貸借契約の流れを説明。

前回はリノベーションの融資の流れ、銀行選びのコツをお知らせしました。 今回は金銭消費貸借契約のお話です。 目次1 リノベーションの住宅ローンの金利タイプをどうするか1.1 金利の種類1.1.1 変動金利1.1.2 固定金利1.1.3 メリットとデメリット1.2 リノベーション用マンション購入融資分1.2.1 金利タイプ2 リノベーション用マンションの金銭消費貸借契約2.1 事前審査2.2 いざ金消契約 リノベーションの住宅ローンの金利タイプをどうするか 金利の種類 金利の種類は大きく分けて2つある。 1つ ...

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マンション探し

リノベーション

2020/4/2

【10】北海道のリノベーションを成功させる!マンション引渡しの流れを説明。

前回はリノベーション物件の購入のための金消契約のお話をしました。 リノベーションの記事一覧です。 今回は無事に金消契約が終わったリノベーション用マンションの引渡しです。 目次1 マンションの引渡しとは1.1 リノベーション用マンションの引渡しの重要性1.2 マンションの引渡しの内容2 マンションの引渡しが行われました2.1 今回の登場人物2.1.1 リノベーション用マンションの売主さん2.1.2 売主の姉2.1.3 仲介業者2.1.4 司法書士2.2 リノベーション用マンションの引渡しの流れ2.2.1 自 ...

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打ち合わせのコツ

リノベーション

2020/4/6

【11】北海道のリノベーションを成功させる!打ち合わせのコツを伝授【第1回打ち合わせ】

前回まででリノベーションするためのマンション購入が終了しました。 晴れてマンションの所有者になりリノベーションを行うことができます。 目次1 リノベーションの打ち合わせのコツ1.1 打ち合わせのコツ11.1.1 夢を諦めるのは今じゃない1.2 打ち合わせのコツ21.2.1 なぜ家具・家電のリストを渡すのか?2 リノベーションの打ち合わせ2.1 打ち合わせの流れ2.2 第1回 営業との打ち合わせ2.2.1 時期2.2.2 大きな要望2.2.3 細かい要望2.2.4 営業Aさんとの打ち合わせは簡単に終了 リノ ...

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設計打ち合わせ

リノベーション

2020/4/6

【12】北海道のリノベーションを成功させる!【第2回打ち合わせ】で間取りを決める

前回はリノベーションするためのマンションも決まったので、営業Aさんとリノベーションの打ち合わせをしました。 こちらの要望を全て営業Aさんに伝えました。 今回は初めて設計の方と打ち合わせになります。 1回目の図面もできてきてるはずなので楽しみです。

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リノベーション

2020/4/2

【13】北海道のリノベーションを成功させる!【第3回打ち合わせ】細かい仕様を決める

前回は間取りを決めるための打ち合わせを行い、後日設計Kさんに要望をメールで伝え、この打ち合わせで修正図面と提出してもらうことになった。 目次 1 コーディネーターさん登場 またしても! 2 5回目の図面提出 3 コーディネーターさんと仕様の打ち合わせ 3.1 コーディネーターとは 3.2 何の仕様を決めるのか 3.3 こちらの要望を伝える 4 全ての仕様の決定 4.1 汚れが目立たない色 「ウォルナット」 4.2 天井はコンクリートをそのまま使う 4.3 ヤニ汚れが目立たない壁紙 グレー 4.4 照明器具 ...

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リノベーションの打ち合わせ

リノベーション

2020/4/2

【14】北海道のリノベーションを成功させる!【最終打ち合わせ】で全てを確認する

前回は、設備や建具、壁紙や照明などの仕様を全て決定しました。 とにかく汚れが目立たない壁紙や床材を選択。 収納も見せる収納ではなく全て隠せるように決定しました。 今回はまず前回の最後で書いたトラブルについて書きたいを思います。 目次 1 図面のお風呂の大きさが違う 1.1 図面でお風呂の大きさを確認 1.2 設計から修正図面が送付される 1.3 ユーティリティの収納確保 2 6回目の図面が送付される 3 最終打ち合わせ【全ての確認作業】 4 見積書の登場 4.1 今回の施工業者の見積基準 4.2 見積金額 ...

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リノベーション工事風景

リノベーション

2020/4/6

【15】北海道のリノベーションを成功させる!【工事風景】でイメージをつかむ

前回までで間取りや仕様まで全て決まりいよいよ工事に着工します。 あいにく私達夫婦は共働きのため現場は見れていません。 業者からもらった写真で説明していきたいと思います。 目次 1 リノベーション工事の工程 2 リノベーション工事【それぞれの工事内容】 2.1 配線処理 2.2 解体工事 2.3 電気配線・給排水配管・ガス配管 2.4 床下地工事 2.5 墨出し 2.6 LGS組立【壁・天井全て】 2.7 電気配線・給排水配管・ガス配管 2.8 造作工事 2.9 設備設置 2.10 塗装・内装工事 2.11 ...

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リノベーション

2020/4/2

【16】北海道のリノベーションを成功させる!完成した部屋の紹介

前回、工事中の写真を使い実際に行われた工事の内容を説明しました。 物件を探し始めてから6ヶ月。 いよいよ完成した我が家を紹介したいと思います。 住んでから撮影しているので全ては紹介しきれないですがご容赦ください。 目次 1 リノベーションの完成写真【玄関から廊下】 1.1 玄関【イタリアの街並み】 1.2 廊下【イタリアの街並み】 2 リノベーションの完成写真 リビング・ダイニング・キッチン【グレーとブラウンを基調に】 2.1 扉の雰囲気【ウォルナット】 2.2 天井の雰囲気【コンクリート調】 2.3 照 ...

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カメラマンの写真を公開

リノベーション

2020/4/22

【17】マンションのリノベーションin北海道 プロカメラマンよる画像公開

2019年に中古マンションのリノベーションをしました。 過去の記事はこちらになります。 2019年10月に引渡しを受けた我が家。 それから約6ヶ月、プロのカメラマンに我が家を撮影してもらう機会があったのでその画像を公開。 目次 1 撮影と取材 1.1 営業さんより取材の依頼 1.2 撮影日前日 1.3 撮影当日 2 プロカメラマンによるリノベーション写真公開 3 取材のお礼 3.1 カタログギフトの商品選び 4 我が家の家電たち 4.1 ウォーターサーバー 4.2 コーヒーマシン 撮影と取材 営業さんより ...

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今回は無事に金消契約が終わったリノベーション用マンションの引渡しです。

マンションの引渡しとは

簡潔に言うと、売主から買主へ名義を変更することです。

リノベーション用マンションの引渡しの重要性

前回のお話でもお知らせしましたが、引渡しは非常に重要なことです。
この引渡しを行って初めてマンションが自分の物になります。

つまり、この日からやっとリノベーションを行えることになります。

そして、この日からめでたくマンションのオーナーということになります。

財産ですよ!

あなたは不動産を手に入れたことになるのです。

マンションの引渡しの内容

メモ

  • 売主へ物件代金の支払い
  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記
  • 税金・諸費用の精算

簡単にまとめると上記のような内容になります。

マンションの引渡しが行われました

今回の登場人物

引渡しの登場人物

  • ともも
  • 売主さん
  • 売主さんの姉
  • 仲介業者
  • 営業Aさん
  • 司法書士

妻はどうしてもはずせない仕事があったので欠席です。

リノベーション用マンションの売主さん

売主さんは70歳ぐらいのおばあさまでした。

この物件は、売主さんのお母様が住んでいたマンションです。

お母様が亡くなり相続したが、使用する予定がないので売却したかったとのこと。

かなりレアなケースだと思うんですが、この売主さん同じマンションに住んでます。

しかも同じフロア。

嫌な人もいるかもしれませんね。

私たちは特に気にしませんでした。

生活の時間帯も違うし、どうってことないだろうと。

実際生活してかれこれ4ヶ月経っていますが、会ったのは私たちが引っ越した時に挨拶に行った一度きりです。

この方、すごく大人しい方であまりおしゃべりをしませんでした。

売主の姉

基本的に喋っていたのは、売主さんの姉。
まぁよく喋る。笑
根掘り葉掘り聞いてくる。

仲介業者

7回目のお話に出てきた仲介業者の方です。

基本的にこの人が進めていきます。

慣れているのでテキパキ進めます。

司法書士

誰ですか?なぜいるんですか?
と思う人もいるかもしれません。

この人が重要なんです。

この人が所有権移転と抵当権設定の登記をしてくれます。

リノベーション用マンションの引渡しの流れ

簡単な流れ

  • 自己紹介
  • 未記入だった書類へのサインと押印
  • 融資実行
  • 代金の支払い
  • 所有権移転登記
  • 精算金の支払い
  • 鍵の受け渡し
  • 仲介手数料の支払い
  • 抵当権設定登記
  • 登記費用の支払い

自己紹介

特に面白いこともなく淡々と進み終了。

司法書士の方が珍しい名前だったのでちょっと食いついたぐらい。

未記入書類へのサインと押印

契約書や重要事項説明書などのサインと押印は売買契約時に終わっていたので、後で渡す領収書や受領書のサインと押印でした。

融資実行

ここでいよいよ融資が実行されます。

一度こちらの口座に入金となるので、そこから売主さんへ売買代金を振り込みます。

一瞬だけ自分の口座に1,000万以上のお金が!

このお金の流れですが、銀行によって違います。

以前一戸建てを立てた時は、違う銀行だったんですが、建設業者へ直接銀行から振り込まれました。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、その物件の登記簿上の名義を変更するものです。

登記簿にはその物件の今までの所有者や物件の面積や構造などが記されています。

ここで司法書士の方が、動き出します。

どこかに電話しました。

そして所有権移転登記完了しましたと。

へ?何したの?

普通、登記って法務局に行って書類を提出するものじゃ?

後々調べると、オンライン、つまりインターネットで申請ができるようです。

きっと司法書士事務所の誰かに電話してオンラインで申請したんだと思います。

個人と違って司法書士事務所は登記をする数が全く違うからオンラインでやらないと時間の無駄ですよね。

精算金の支払い

精算金とはなんぞや?

マンションには毎月固定でかかる費用があります。

管理費、修繕積立金、駐車場料などです。

月の途中での売買の場合、日割りで引渡し後の費用を支払わなければなりません。

売主さんはもうすでにその月の分の費用を支払っていますので、売主さんへ日割り分を支払います。

これもこの日融資を受けた分から支払うことにしたので、払い出し用紙を記入し銀行員さんへ。

払い出された現金を売主さんへ渡し領収書を受け取る。

 

もう一つの精算金に固定資産税と都市計画税があります。

ポイント

みなさん都市計画税の事はあまり意識せず二つを合わせて固定資産税と言いますね。

しかし、厳密にはこの二つがあります。

ただし、この二つには決定的な違いがあります。

固定資産税は土地や建物を所有している人全員が払う税金ですが、都市計画税は全員ではなくその土地や建物が市街化区域にある場合に支払う税金です。

市街化区域って?なると思いますがあまり深堀すると難しくなってきてしまうので、購入しようとしている物件の住所で調べて見てください。

例えば札幌は下記のようになっています。
札幌の市街化区域

Googleなどで「都市名 市街化区域」で検索できます。

この二つの税は、国が決めた土地と建物の評価額に税率を掛けて算出したものです。

その年の1月1日に所有している人にかかる税金です。

固定資産税が1.3%、都市計画税が0.4%となっています。

単純に購入した金額が評価額になるのではなく、土地で言えば面している道路の大きさなどを考慮して算出されます。

建物は工法(木造、コンクリート造など)や築年数などを考慮します。

よっぽど安い金額で買わない限り、評価額は購入額より低くなると思います。

評価額が1,000万円の場合

10,000,000×1.4%=140,000円

1月1日に所有している人にかかる税金なら払う義務なくない?
と思いませんか?

確かに法律上は1月1日に所有している人が1年分の固定資産税を払うことになっています。

しかし慣例で所有権を移した日を起点にそれぞれが支払うことになっています。

納得がいかない人もいるかもしれませんが、ここで駄々をこねても、くつがえることもないですし、良いことがないので素直に支払った方が賢明だと思います。

実際自分が所有しているんですから自分の分は払いましょう。

この代金も銀行より払い出し現金で売主さんへ支払い領収書を受け取る。

鍵の受け渡し

売主さんへの全ての支払いが終わったところで、売主さんと仲介業者より鍵を受け取る。

受け取りの受領書を売主さんへ。

賃貸物件でもないのになぜ仲介業者から鍵が出てくるのか?

と思ったら、どうやら売主さんが管理会社へ鍵を1本預けていたようです。

これで売主さんとのやりとりは全て終了したので、お互いにお礼をし売主さんは退席。

最後に、売主さん姉より、「もし今ついているストーブを使わないのであれば譲って欲しい」と言われました。

元々、ストーブも交換予定だったので快くOK。

仲介手数料の支払い

今回の物件は仲介業者を通しての取引のため仲介手数料が発生します。

個人売買なら発生しないんですけどね。

これが結構な金額になるんですよ・・・。

仲介手数料の計算方法

賃貸物件だと家賃の○ヶ月分とかですよね。

売買の場合は違います。

まず上限が下記の表のように決められています。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%➕消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4%➕消費税
400万円を超える部分 売買価格の3%➕消費税

しかしこれだと400万円以下の部分の計算が複雑になってしまうため下記の計算式がよく利用されています。

(売買価格✖︎3%➕6万円)➕消費税

例えば売買価格が1,000万円の場合

10,000,000✖︎3%➕60,000=360,000➕消費税

どうでしょう?

結構高くないですか?

物件を購入するだけで色々出費がかさみますよ。

この費用も融資を受けた分から支払うので、銀行から払い出し仲介業者へ。

領収書をもらい終了です。

抵当権設定登記

ローンを組むとその物件に抵当権がつきます。

この抵当権をつける登記を抵当権設定登記と言います。

銀行はなんの保証もなくお金を貸しません。

貸した人が返済してくれなくなったら大変ですからね。

そのため、物件に抵当権をつけ、もし返してくれなくなったらその物件もらいますからね、ということをします。

つまり担保ですね。

これを司法書士の方にお願いします。

しかしこの抵当権設定登記はこの場でやる必要がないので、後日完了しましたらお知らせします、ということで終わりした。

登記費用の支払い

最後に、所有権移転登記と抵当権設定登記をしてもらった司法書士の方に料金を支払います。

この費用も融資から支払うので払い出しをして支払い。

領収書を受け取り終了。

登記に関するお得な情報

登記費用は節約できる

不動産登記の種類として、今回のような売買の「所有権移転登記」「抵当権設定登記」や、新築の時に行う「所有権保存登記」「表示登記」などがあります。

これらの登記は司法書士が行わなければならないものではありません。

本来は本人がやるものです。

しかし煩雑なため司法書士に委任しているのです。

下の画像を見てください。今回の登記の見積です。

司法書士見積

一番右の登録免許税又は印紙税というのは誰が登記しても同じだけかかる費用です。

注目して欲しいのは真ん中の報酬額です。

所有権移転登記で約39,000円、抵当権設定登記で約30,000円などこれは司法書士に支払う手数料です。

これらの手数料は自分で登記を行えばかかりません。

たかが数万円かもしれませんが、大きな節約になります。

ただし、銀行によっては登記を自分で行うことを許してくれない場合もあります。

銀行と提携している司法書士を使うことを条件としてきます。

その場合は素直に諦めましょう。

登記を行うのはそれほど難しくありません。

新築時の表示登記は図面を書かなければならないので少し大変ですが。

インターネット上にはたくさん情報が出ていますし、法務局でも相談できますので試してみてください。

リノベーション用マンション引渡しを終えて

これで引渡しの全てが終了しました。

時間的には1時間ぐらいで終わります。

仲介業者や司法書士の方が丁寧に説明してくれるのでスムーズにいきますよ。

内容的には難しいですが心配する必要はありません。

しかし引渡しは非常に大切なことなので事前に知識があると、おかしなことがあれば気づけますし損をすることがなくなると思います。

この記事を参考に引渡しに挑んでいただければと思います。

次回からはいよいよリノベーションの打ち合わせになります。

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